Thời gian qua, nhiều cá nhân có quỹ đất với diện tích lớn ủy quyền cho công ty môi giới phân lô và bán nền đất ra thị trường. Tuy nhiên, nhiều người băn khoăn về tính hợp lệ của việc ủy quyền này.
Theo quy định của Luật Kinh doanh bất động sản 2014, cá nhân hoặc hộ gia đình là chủ quyền sử dụng đất có thể bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua bất động sản quy mô nhỏ, không thường xuyên. Một số địa phương như TP.HCM cho phép cá nhân, hộ gia đình được tách thửa (đảm bảo diện tích tối thiểu theo quy định) để chuyển nhượng, cho thuê...
Tuy nhiên, do hạn chế trong khâu tổ chức phân phối, trong khi tâm lý khách mua thường dễ tin tưởng vào dự án do một công ty bất động sản đứng tên hơn là tư nhân, nên trong vài năm trở lại đây, một số cá nhân có quỹ đất lớn tại TP.HCM đã chuyển cho các công ty bất động sản thông qua các hình thức hợp đồng ủy quyền, hợp đồng ủy thác để phân lô, ký kết hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất với khách hàng.
Về pháp lý của việc ủy quyền này, ông Trần Kiến Xương, Chánh văn phòng Viện kiểm soát TP.HCM cho biết, trước đây, theo Điều 139 và Điều 142, Bộ luật Dân sự 2005, đại diện là việc một người (gọi là người đại diện) nhân danh và vì lợi ích của người khác (gọi là người được đại diện) xác lập, thực hiện giao dịch dân sự trong phạm vi đại diện. Đại diện theo uỷ quyền là đại diện được xác lập theo sự uỷ quyền giữa người đại diện và người được đại diện.
“Như vậy, Bộ luật Dân sự 2005 quy định, chỉ có cá nhân mới là chủ thể trong việc nhận ủy quyền của cá nhân khác, hay nói một cách khác, Bộ luật Dân sự 2005 chưa quy định pháp nhân nhận ủy quyền của cá nhân”, ông Xương nói.
Tuy nhiên, theo ông Xương, đến Bộ luật Dân sự 2015 đã có quy định mới về việc pháp nhân có thể là bên đại diện theo ủy quyền của cá nhân, pháp nhân khác theo quy định pháp luật.
Cụ thể, theo Điều 134, Bộ luật Dân sự 2015, đại diện là việc cá nhân, pháp nhân (gọi chung là người đại diện) nhân danh và vì lợi ích của cá nhân hoặc pháp nhân khác (gọi chung là người được đại diện) xác lập, thực hiện giao dịch dân sự. Đồng thời, Điều 138, Bộ luật Dân sự 2015 quy định, cá nhân, pháp nhân có thể uỷ quyền cho cá nhân, pháp nhân khác xác lập, thực hiện giao dịch dân sự.
Mặc dù vậy, quy định trên chỉ mới dừng lại ở mức “có thể”, tức có thể “được” hoặc cũng có thể “không”. Trong khi đó, các quy định chuyên ngành mặc dù có những quy định cho phép cá nhân ủy quyền cho pháp nhân, nhưng việc xem xét và xác định khá phức tạp, tồn tại với nhiều luồng quan điểm, cách hiểu khác nhau ngay tại mỗi điều khoản quy định pháp luật.
Cụ thể, ông Xương cho biết, theo khoản 11 Điều 4, Luật Kinh doanh bất động sản 2006, dịch vụ quản lý bất động sản là hoạt động của tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ bất động sản, được chủ sở hữu hoặc chủ sử dụng bất động sản uỷ quyền thực hiện việc bảo quản, giữ gìn, trông coi, vận hành và khai thác bất động sản theo hợp đồng quản lý bất động sản. Tại Điều 66 luật này quy định nội dung kinh doanh dịch vụ quản lý bất động sản bao gồm: Bán, chuyển nhượng, thuê, thuê mua bất động sản theo uỷ quyền của chủ sở hữu, chủ sử dụng bất động sản.
Đến Luật Kinh doanh bất động sản 2014 quy định, kinh doanh dịch vụ quản lý bất động sản phải thành lập doanh nghiệp và không còn quy định cho loại hình hợp tác xã. Nội dung kinh doanh dịch vụ quản lý bất động sản (Điều 75, Luật Kinh doanh bất động sản 2014) bao gồm: Bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản theo ủy quyền của chủ sở hữu nhà, công trình xây dựng, người có quyền sử dụng đất.
Như vậy, Luật Kinh doanh bất động sản 2014 quy định, trong nội dung kinh doanh dịch vụ quản lý bất động sản thêm về “cho thuê lại” và “cho thuê mua”, nhưng cũng bỏ việc “thuê” và “thuê mua”.
Điểm chung của Luật Kinh doanh bất động sản 2006 và Luật Kinh doanh bất động sản 2014 là đều xác định cho phép cá nhân (chủ sử dụng quyền sử dụng đất) được ủy quyền cho doanh nghiệp (kinh doanh dịch vụ quản lý bất động sản) để thực hiện các giao dịch như chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại. Quy định này tại Luật Kinh doanh bất động sản 2014 phù hợp với quy định chung theo Bộ luật Dân sự 2015.
Trong khi đó, Luật Doanh nghiệp 2015, ngành, nghề kinh doanh “dịch vụ quản lý bất động sản” được xác định tương ứng với mã “682 - 6820 - 68200: Tư vấn, môi giới, đấu giá bất động sản, đấu giá quyền sử dụng đất”, trong đó có bao gồm hoạt động “Quản lý bất động sản trên cơ sở phí hoặc hợp đồng”.
Tuy nhiên, do hoạt động đấu giá theo Luật Đấu giá tài sản 2016, doanh nghiệp tiến hành đăng ký hoạt động tại Sở Tư pháp, nơi doanh nghiệp có trụ sở. Do đó, đối với mã ngành, nghề “6820”, doanh nghiệp phải ghi chi tiết hoạt động kinh doanh của mình phải bao gồm “Quản lý bất động sản” để hoạt động kinh doanh theo nội dung “dịch vụ quản lý bất động sản” của Luật Kinh doanh bất động sản 2014.
Như vậy, chỉ có công ty bất động sản đăng ký ngành, nghề mã 6820 và phải có bao gồm “dịch vụ quản lý bất động sản” thì mới được quyền nhận ủy quyền của cá nhân, tổ chức khác trong các giao dịch bao gồm: Bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản theo ủy quyền của chủ sở hữu nhà, công trình xây dựng, người có quyền sử dụng đất.
Ngoài ra, ông Cương cho biết thêm, theo Bộ luật Dân sự 2015 (Điều 117 và Điều 119), ủy quyền là một dạng giao dịch dân sự và có hiệu lực của giao dịch dân sự khi có đủ các điều kiện chung như: Chủ thể có năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân sự phù hợp với giao dịch dân sự được xác lập; chủ thể tham gia giao dịch dân sự hoàn toàn tự nguyện; mục đích và nội dung của giao dịch dân sự không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội; trường hợp luật quy định giao dịch dân sự phải được thể hiện bằng văn bản có công chứng, chứng thực, đăng ký thì phải tuân theo quy định đó.
Về yêu cầu văn bản có công chứng, chứng thực, ông Xương cho biết, theo Luật Công chứng 2014 và Nghị định 23/2015/NĐ-CP ngày 16/02/2015 về cấp bản sao từ sổ gốc, chứng thực bản sao từ bản chính, chứng thực chữ ký và chứng thực hợp đồng, giao dịch có thể coi là luật hình thức về cách thức xác lập văn bản. Về nội dung văn bản công chứng, chứng thực được điều chỉnh theo quy định trong các văn bản pháp luật chuyên ngành.
Ngoài ra, Điều 167, Luật Đất đai 2013, quy định việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện: Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại Điều này.
Như vậy, đối với hợp đồng ủy quyền quản lý bất động sản của cá nhân hoặc hộ gia đình, Luật Đất đai 2013 không quy định và cũng không tìm thấy quy định nào bắt buộc phải công chứng hoặc chứng thực.
Còn theo Điều 122, Luật Nhà ở 2014 quy định, trường hợp mua bán, tặng cho, đổi, góp vốn, thế chấp nhà ở, chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại, thì phải thực hiện công chứng, chứng thực hợp đồng, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều 122 này, đối với trường hợp cho thuê, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở thì không bắt buộc phải công chứng, chứng thực hợp đồng, trừ trường hợp các bên có nhu cầu.
“Như vậy, đối với hình thức cá nhân (hoặc hộ gia đình) là chủ đất mà ủy quyền cho công ty bất động sản có hoạt động ngành nghề “Quản lý bất động sản” để giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất là phù hợp quy định pháp luật”, ông Xương cho biết
